激进的城镇化或催生畸形社会

 虽然中国的城镇化率已经过半，但中国新一届领导人已经计划，未来10年进一步推进城镇化进程。按照不同的定义，未来10年需要移居城市的人口在2.6亿到4亿之间。预期城镇化将给中国经济增长带来强大的后劲。

在今年晚些时候举行的18届三中全会上，更多的城镇化细节预期将会出台。但现在已经有人质疑，中国的城市是否已经过剩了？

薄玉全是铁岭新城一个开发区吸引到的为数不多的几个企业主之一。这位中年企业主经营着一家地板材料商店。

薄玉全说：“人都在哪儿？这里根本没有人。…他不久就会关闭店铺，他和员工正在商量去北京找工作。”

铁岭新城景观设计者胡洁说：“未来10到20年，铁岭可能会有不错的发展，但前提是你能设法把企业吸引来。”

很明显，只有商业开始蓬勃发展，一个城市才能持续发展下去——但这应该怎么开始呢？如果没有商业会怎么样呢？很自然，就业将成为一个严重的问题。几年前就被广泛报道的鄂尔多斯“鬼城”，就是一个典型的例子。

过去，中国先建楼后发展的模式一直都不存在严重的问题。在10年前建楼的时候，“浦东新区的大楼”都是空置的，但很快就变成了中国经济成功的标志。

从另一个角度说，是否可以理解成，浦东的繁荣应该算是特例，而鄂尔多斯的凋落才算是常态，或者至少是中国很多中小型城市更为普遍的处境？有力的论据总是难以获得的，

先建楼再等待增长的策略，已经“在全国范围内带来了象铁岭新城那样的空荡荡的郊区和鬼城了”。

中国最大房地产发展商也认同这个观点。据BBG报道：

万科集团的副总裁毛大庆在中国城镇化与企业家论坛上表示，一些地方政府可能难以承担城镇化的成本。

以北京作为例子，毛大庆表示，假设每年有70万人涌入北京，这可能使地方政府每年至少新增770亿元城镇化相关的支出，相当于北京年卖地收入的两倍，或多征25%的税收。

毛大庆表示：“这完全超出了地方政府的负担能力，北京没有能力承担。”他还质疑，在大部分人一直涌入70个最大城市群的时候，中国是否还需要更多的城市。

毛大庆表示：“大城市吸引人，因为它们有更多的就业机会、教育机会和医疗资源。…剩下的610座城市尽管已经形成城市，但缺乏吸引力。…这意味着，这610座城市中的部分城市存在问题，或没有生存能力。”

确认鄂尔多斯和铁岭新城是中国城市的常态，还是特例的数据非常难以获得，正如渣打银行经济学家Stephen Green所表示的。上月，Green尝试测量中国一二三线城市的房地产市场健康程度，得到的结果显示，情况并没有那么糟糕。Green写道：“虽然一些其它‘鬼城’的报道，但较小城市的情况看起来有一定弹性。”

然而，在测量城镇化的整体成功程度上，Green所关注的点有一系列的不足。首先，他分析房地产市场使用的三种方法中的两种，只观察了30-40个最大的城市。第三种方法用了300个城市的数据，发现了二线城市出现的一些问题，还显示开发商在较小城市的买地活动持续增加。

Green认为，这意味着开发商对需求前景充满了信心。这个观点可能是对的，但也无法否认，万科认为中国较小城市商品房供应过剩的结论。这部分是因为上图有接近400座城市没有覆盖，还因为商品房销售并不意味着一切——商品房最终是否有利于经济、社会和城市的发展仍没有结论。

中国很多商品房销售都是被动的，因为农村征地活动